İnşaat halindeki bir binadan düşen kiremitin yolda seyir halinde olan araca zarar vermesi halinde inşaat sürücüsünün bu haksız fiil nedeniyle doğan zararının tazmini talebinde bulunabileceği yahut deprem felaketi nedeniyle binasında hasar meydana gelen ve zarar gören kişilerin de yapı maliklerinin sorumluluğuna gidebileceği aşikardır. Ancak söz konusu haksız fiilin tazminin hangi şartlarda ve hangi düzenlemeler uyarınca talep edileceği hususunun açıkça ortaya konulması gerekmektedir. Kusurlu ve hukuka aykırı bir fiil olarak tanımlanan haksız fiile ilişkin öngörülen sorumluluk esas itibariyle kusura bağlı olmakla birlikte kanun koyucu birtakım sosyal zorunluluklar nedeni ile herhangi bir kusurun mevcut olmaması hallerinde dahi kimi kişilerin sorumlu kılınması gerektiği düşüncesinden hareketle dikkat ve özen halleri ile tehlikelilik unsurlarını gözeterek kusursuz sorumluluk hallerini düzenlemiştir. Kusuru bulunmadığı halde zarardan sorumlu tutulma hali kusursuz sorumluluk olarak tanımlanmış ve inşaat sektöründe yapı malikinin sorumluluğu özen sorumluluğuna dayalı kusursuz sorumluluk hallerden birisi olarak düzenlenmiştir. Nitekim bu sorumluluk 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 69’uncu maddesi uyarınca şu şekilde hüküm altına alınmıştır: “Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür. İntifa ve oturma hakkı sahipleri de binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, malikle birlikte müteselsilden sorumludurlar.”

Madde düzenlemesi ile gözler önüne serildiği üzere yapı malikinin sorumluluğuna gidilebilmesi için; bir bina veya yapı eseri ile sorumluluğun yöneltilebileceği bir yapı maliki yahut intifa ve oturma hakkı sahibi bulunmalı, bakım eksiklikleri yahut yapımdaki bozukluklar nedeniyle bir zarar doğmuş olmalı ve haksız fiil ile zarar arasındaki illiyet bağını kesen bir sebep mevcut olmamalıdır. Söz konusu koşulların gerçekleşmesi halinde anılan kişilere başvuru yolu açılacak; bu kişiler zararı tazmin ile mükellef olacaklardır. Söz konusu koşullar aşağıda detaylıca incelenecektir.

Bina ve Yapı Eseri: Öncelikli değinilmesi gereken husus; bina veya diğer yapı eserleri ifadesinden ne anlaşılması gerektiğidir. Bina, barınma ve saklanma amaçları ile beşerî yollarla üretilmiş, etrafı kapalı ve toprağa bağlı bir inşa eseri; yapı eseri ise beşerî yollarla üretilmiş ve doğrudan yahut dolaylı yollar ile toprağa sabitlenmiş bir eser olarak tanımlanabilecektir. Spor salonları ve apartmanlar binaya, elektrik telefon direkleri ve asansörler ise yapı eserlerine örnek teşkil edebilecektir.

Yapı Maliki veya İntifa ve Oturma Hakkı Sahibi: Her ne kadar bina ve yapı eseri malikleri kanun kapsamında yapımdaki bozukluklar ve eksikliklerden sorumlu tutulmaktaysa da intifa ve oturma hakkı sahiplerinin sorumluluk kapsamı maliklerden farklı olarak sadece binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlar ile sınırlandırılmıştır. Nitekim belirtilmelidir ki, kullanım hakkını haiz kiracıların ilgili madde kapsamında sorumlu tutulmaları mümkün değildir. Sorumluluk ilişkisinin mevcut olduğunun kabulü için binanın yahut yapı eserinin doğrudan anılan kişilerce inşa edilmiş olması ya da zarara sebebiyet verilmiş olması önem arz etmediği gibi bu yönde bir hususun varlığı sadece taraflar arasındaki rücu ilişkisi açısından ehemmiyet arz edecektir. Rücu ilişkisi konusu kapsamında değinilmesi gerekir ki; 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca yapı denetim kuruluşları ve denetçiler; eksik, hatalı ve kusurlu yapılar nedeniyle doğan yapı hasarından dolayı yapı sahibi ve idari mercilere karşı kusurları oranında sorumlu olacaklardır. Bu sorumluluğun süresi; yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren, yapının taşıyıcı sisteminden dolayı on beş yıl, taşıyıcı olmayan diğer kısımlarda ise iki yıl olarak düzenlenmiştir.

Yapım Bozukluğu yahut Bakım Eksikliği Nedeniyle Doğan Zarar: Mevzuat uyarınca yapı eserinin inşası için gerekli izinlerin alınmaması, izin alınmasına rağmen izin doğrultusunda bir eserin inşa edilmemesi yahut alınan izne uygun bir eser inşa edilmesine rağmen yapının sonradan plana aykırı hale getirilmesi ve ayıplı eser inşası yapım bozukluğuna sebebiyet verecektir. Bina veya yapı eserinin mevzuat kapsamında aranan unsurları haiz olmadığını yahut hukuka aykırı bir inşa sürecinin yürütülmekte olduğunu bilen ya da hukuka aykırılığa doğrudan kendisi sebebiyet veren malik genel hükümler kapsamında kusursuz sorumlu olacağı gibi anılan bu sorumluluğa ek bir munzam kusuru da söz konusu olacak ve munzam kusurunun sonuçlarından da doğrudan kendisi mesul tutulacaktır. Mevzuat kapsamında yer verilen yükümlülükler sadece inşa süreci ile sınırlı olmadığı gibi bina ve yapı eserlerinin taahhütlere ve mevzuata uygun inşası halinde dahi süreç içerisinde meydana gelen eskime, yıpranma ve hasarların giderilmesi gerektiği su götürmez bir gerçektir. Doğabilecek zararların önüne geçilebilmesi adına eskiyen parça ve ekipmanlar değiştirilmeli, değiştirilme olanağının mevcut olmaması halinde gerekli güçlendirme çalışmaları yapılmalı ve bakım eksikliğinin önlemek adına eserin niteliği ve durumuna uygun gerekli her türlü önlem alınmalıdır. Her halükârda kusursuz sorumluluk düzenlemesinin niteliği gereğince zarar gören kişinin, sorumlu kişinin kusurunu kanıtlamak gibi bir yükümlülüğü bulunmadığı gibi, sorumlu kişi de kurtuluş kanıtı getirmek sureti ile sorumluluktan kurtulamayacaktır.

Haksız Fiil ile Zarar Arasındaki İlliyet Bağını Kesen Sebepler Bulunmamalı: İlliyet bağını kesen bir nedenin varlığı halinde, kanun kapsamında sorumlu kılınan kişilerin sorumluluğu doğmayacak olmakla birlikte illiyet bağını kesen haller tahdidi şekilde; üçüncü kişinin veya zarar görenin ağır kusuru ile mücbir sebep halleri olarak sayılmıştır. İlliyet bağını kesen hallere deprem, dere taşması, kaçak inşaat yapılırken söz konusu binanın çökmesi gibi haller örnek verilebileceği gibi her halükârda gözden kaçırılmaması gereken husus bina yahut yapı eserinde herhangi bir yapım bozukluğu ile bakım eksikliğinin mevcut olmadığının kabul edilebildiği hallerde illiyet bağının kesileceğidir. Nitekim doğrudan illiyet bağını kesen sebeplerin olayda varlığı yeterli olmadığı gibi malik ve intifa hakkı ile oturma hakkı sahibi üzerlerine düşen her türlü yükümlülüğü yerine getirdiğini, mevzuata uygun bir yapının inşa edildiğini ve gerekli her türlü bakım ve onarımların yapıldığını ispatla yükümlüdür. Bina ve yapı eseri malikleri, bina ve yapı eserlerinin inşası sürecinde ve sonrasında gerekli her türlü önlemi almak, yapı denetimini sağlamak, can ve mal güvenliğinin sağlanması amacıyla imar planına uygun ve niteliği itibariyle uygun ekipman ve malzemeler aracılığıyla inşa sürecini yürütmekle mükellef oldukları gibi; kanun koyucu anılan yükümlülüklere ek olarak bina ve diğer yapı eserlerinin hak sahiplerinin, bina ve yapı eserleri nedeniyle zarar görme tehlikesi ile karşılaşan kişinin zarar tehlikesinin giderilmesi yönündeki taleplerini gidermekle de yükümlü kılmıştır. Bu yükümlülüğün yerine getirilmesi İmar Kanunu uyarınca doğacak ceza ve tazminat taleplerini bertaraf etmeyecektir. Nitekim; başkaca bir kusursuz sorumluluk hali ise inşaat sektöründe faaliyet gösteren ve önemli ölçüde tehlike arz eden bir işletmenin faaliyetinden bir zararın doğmasıdır. Bu halde anılan zarardan kusuru bulunmasa dahi işletme sahibi ve varsa işleten müteselsilden sorumlu tutulacaklardır. Önemli ölçüde tehlike arz edişin tespitinde; işletmenin mahiyeti, faaliyette kullanılan malzeme ve araçlar göz önünde bulundurulacak, bu işlerde uzman bir kişiden beklenen tüm özenin gösterilmesi durumunda dahi sıkça veya ağır zararlar doğurmaya elverişlilik değerlendirilecektir. Görülmektedir ki; can ve mal sağlığı açısından bir hayli önem arz eden inşa ve inşa sonrası bakım süreçlerinin ehemmiyeti doğrultusunda inşaat sektöründe sorumlu kılınan kişilerin doğan zararlardan sorumluluğu kusursuz sorumluluk esasına dayandırılmış; salt kusura dayalı sorumluluk esasından kurtulmak sureti ile özen ve dikkat yükümlülüğü doğrultusunda düzenlemeler getirilmiştir. Bu doğrultuda beşerî unsurlara dayalı sürdürülen inşaat sektöründe gerekli önlemlerin alınması, imar planları ile mevzuata, deprem yönetmeliklerine uygun bir inşaat faaliyetinin yürütülmesi, zemin denetimleri yaptırılmış binalar ve yapı eserlerinin inşası sorumluluktan kurtulma hususunda önem arz edecektir.